商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
全球不動產市場格局正經歷顯著變化。根據《傻瓜投資指南》於 2026 年 11 月 3 日的數據，Welltower 以高達 1,769 億美元的市場資本額，穩居全球最大不動產公司寶座。前十大房地產公司均為不動產投資信託（REITs），其業務範疇已從傳統零售轉向醫療照護、物流與數據中心等新興領域。
不動產投資信託（REITs）是一種特殊型的公司，它擁有或資助產生收益的不動產，並將大部分的應稅收入以股息形式分配給股東，讓投資人可以透過持有其股票，間接投資房地產市場並獲取租金收益。依照法規要求，REITs 必須將至少九成的應稅所得分配給股東。
Welltower 最初名為 Health Care REIT, Inc.，是首批醫療照護 REITs 之一，投資於醫療基礎設施和高齡住宅，包括輔助生活設施和失智症照護中心。其業務遍及美國、加拿大和英國，管理超過 2,500 個高齡和健康住宅社區。該公司在 2025 年 10 月曾宣布，已完成總值 230 億美元的交易，其中包含 140 億美元的收購，並更加聚焦於高齡住宅。
緊追在後的是 Prologis，其市場資本額達 1,227 億美元，主營物流地產的興建、擁有與營運。為因應人工智慧（AI）帶來的需求，Prologis 現正將重心轉向數據中心領域，並已擴展至法國。截至 2026 年 10 月，Prologis 擁有約 6,600 個全球客戶，管理資產總值近 2,400 億美元。
排名第三的 Equinix 市值為 1,004 億美元，已於 2015 年轉型為 REIT。該公司在全球 70 多個主要都會區設有 280 多個 AI 就緒的數據中心，客戶超過 10,500 家，包括亞馬遜、蘋果和 Meta Platforms 等科技巨頭。Equinix 積極與輝達合作，提供客戶全託管的私有雲服務，並致力於永續發展，在 2025 年已達成零售型數據中心九成六使用再生能源的目標。
其他重要的 REITs 包括市值 869 億美元的美國電塔公司，其擁有並營運 22 個國家的無線網路；以及市值 719 億美元的西蒙地產集團，該公司由梅爾·西蒙和司馬賀兄弟於 1960 年代創立，並於 1993 年上市，旗下擁有超過 250 個零售地產項目，戴維·西蒙自 1995 年起擔任執行長。
裡瑞通（Digital Realty Trust）以 669 億美元的市值位居第六，在全球擁有超過 300 個數據中心。Public Storage 市值 623 億美元，是全球最大的自助倉儲設施擁有者和營運商，透過在 2006 年收購 Shurgard Self-Storage 擴展全球業務。Realty Income 專注於單一租戶商業物業，市值達 544 億美元，並以其每月配息政策聞名。Vivmark Residential 則是艾芙隆海灣社群公司與 Equity Residential 在 2026 年完成合併後的新公司，專營住宅租賃，市值為 480 億美元。Ventas 以 460 億美元的市值，同樣深耕醫療照護不動產，並承諾在 2040 年前實現營運碳排放淨零。
《MarketBeat》指出，除了 REITs 之外，阿波羅全球管理和黑石等私募股權公司，雖然其市場資本額分別為 720.3 億美元和 947.2 億美元，且在房地產市場扮演重要角色，但其業務範疇更廣，跨足信貸、基礎設施等多個領域，因此未列入純不動產 REITs 的市值排名中。
