央行昨天召開理監事會,決議調高利率半碼(0.125個百分點),房貸族的負擔將跟著加重,如果以貸款1000萬元、20年期、本利平均攤還來試算,每年會增加7344元支出。房仲業者直言,由於央行可能還會持續升息,是溫水煮青蛙,想要買房的民眾,應該要留意抓房貸預算時,要抓得保守些,最好用房貸利率來到2.5%來試算,以免將來繳房貸時有沈重壓力。
住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,台灣的利率升得慢,但今年累計下來,也已經升息四次,溫水煮青蛙,讓房貸族會覺得手頭越來越拮据,想買房的人,一聽到升息,好像遇到鬼,影響房市買氣。
徐佳馨說,但不缺錢的屋主,還是撐著不降價賣,或是改出租,買賣雙方僵持下,房市雖然沒有崩盤,但成交量緊縮。
徐佳馨指出,央行升息,銀行土建融利率已經快升到3%,建商壓力也會變大,但又得面臨工料成本上升,也沒辦法降價太多。
徐佳馨指出,根據聯徵中心統計,國人普遍背負房貸千萬元以上,因此,若以千萬元房貸來試算(如下表)。
這次央行升息半碼(0.125個百分點),如果銀行足額反映,房貸地板價利率將由1.81%升到1.94%,以貸款1000萬元、20年期,本利平均攤還來試算,每個月的房貸還款金額將由4萬9693元,增加到5萬305元,每月支出會增加612元,一年下來要增加7344元,20年下來,要多花14萬多元。
如果是30年期房貸族,每個月房貸還款金額,將由3萬6019元,提高到3萬6663元,每個月要增加644元房貸,一年下來要多繳7728元。30年下來,要多花23萬多元。
如果是選寬限期3年的房貸戶,前3年每個月的房貸支出會從1萬5083元,提高至1萬6167元,每個月利息支出會增加1084元。寬限期過後,如果是20年期房貸,每個月的房貸支出將由5萬6984元,增至5萬7586元,月增602元;30年期的每月房貸由3萬9041元,增至3萬9674元,月增633元。
「房貸利率2.5%是警戒線,一旦升破,對買方來說,會有相當大的房貸壓力」徐佳馨提醒,因為以房貸1000萬、20年期、無寬限期來算,每個月房貸要交到5萬3000元,比起當初1.31%低檔時,每月房貸4萬7000元,一個月要多出6千元,一年下來相差7.2萬,這已經不是少吃幾次大餐,就能因應的。
即便是30年期,每月房貸也會增至3.9萬,對比1.31%低檔時的3.3萬,每月要多出6千,一年7.2萬,可見負擔之重。
徐佳馨建議,想買的人,可以多看看,因為房仲此時客戶少,服務會更好,帶看案子會更多,不過,一旦利率升破2.5%,可能會有房貸族撐不住,建議想買房的人,不要把房貸支出抓得太緊,不能看現在1.8%的地板價利率來算每個月支出,最好預留得空間,抓2.5%來計算,看自己能否因應。
如果手中有閒錢的人,徐佳馨建議,可以考慮先還房貸本金,有效減壓,畢竟貿然投資股市,有可能賠錢。
至於沒有閒錢的,又軋不過來的人,徐佳馨建議要主動跟銀行談,像是改寬限期,先度過眼前難關再說,說不定2024年利率又會降下來。對銀行來說,也怕有逾放呆帳,因此可能會給寬限期,或增貸等其他方法,幫助房貸族度過難關。
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