【社區法律】公寓大廈是否能取得預收管理費

案例：

A大樓為新建大樓，所有權登記之區分所有權人已達50%以上且區分所有權比例合計已達50%以上，建商並於114年6月已協助A大樓成立管委會。而於成立管委會前，實際上建商已向區分所有權人預收6個月的管理費，且收取的區間是從民國114年5月到10月。近期，管委會召開第一次區分所有權人會議，而在會議中關於管理費的決議成為住戶熱烈討論的問題，其中預收管理費的問題更是導致住戶與管委會發生衝突。預收管理費是否會由管委會接收？已經繳過的區權人可以抵消嗎？可否決議從7月開始收且不計算預繳的部分？以下討論預收管理費與公寓大廈的關係。預收管理費是多數新建大樓建商都會向購屋者收取的費用，因為在達到成立管委會的門檻前，建商都需要對於新建大樓進行管理，而進行管理自然會有相對應需要支出的部分，也因此建商可能會在購屋契約或規約草案中與購屋者約定需要先預繳一定期間的管理費，以便建商管理大樓。然而實際上最常遇到的情形是預繳管理費後，在預繳的期間內管委會就成立了，此時許多人會有疑問，已經預繳了管理費，但管委會召開區權會的時候卻決議要從已經預繳的期間內開始收取，是否表示要重覆繳還是因為已經繳過就不用再繳了。而管委會一樣會疑問，預收的管理費建商拒絕移交給管委會時，管委會可以向建商索取嗎？或是應該直接向區權人收取？

臺灣新北地方法院90年度訴字第348號判決－管委會對建商

此判決是管委會要求建商將預收管理費移交。判決認為，建商確實有預收管理費的情形，且從買賣契約與暫行管理規約中，都有明定如「委由」、「代為」等字句，因此區權人與建商間應該有委任關係存在，而按委任相關之法律規定，建商在管委會成立後自然應該要移交預收的管理費。然而，對於建商代為管理所支出的費用，判決也認為建商可以從應移交的費用中抵銷。

臺灣臺北地方法院109年度店簡字第1765號判決－管委會對區權人

本案為管委會向區權人收取管理費，判決認為管委會透過區權會決議收取管委會成立後的管理費並無問題，然而以此決議要求區權人繳交管委會成立前的管理費並沒有道理。管委會又主張收取以前的管理費是因為本來由建商預收，而還未收取的部分權利已經移轉給管委會，然而管委會並未提出證據證明建商有將預收管理費的請求權讓與管委會，因此就算本案的被告確實應該繳交預收管理費也不應該是由管委會請求。

臺灣士林地方法院97年度重訴字第147號判決－區權人對建商

本案是區權人要求建商退還費用，判決中另有區權人向建商請求因公設不足，每坪應減價並退還已付金額之部分，判決也認同減少價金一事，而關於公設問題可以參考「【社區法律生存指南】公寓大廈公設損壞的建商責任」一文。對於請求退還預收管理費部分，判決認為原告主張建商退還時有不當扣減金額，然而原告無法提出單據證明建商有不當扣減。再者，建商已經確實將預收管理費的餘款交付管委會，如果確實有移交金額不足或是不當扣減，也應該是管委會與建商間的問題，不會由區權人請求。

臺灣臺中地方法院111年度中小字第4861號判決－重複繳交疑慮

本案涉及最常發生也是區權人最在意的，是否會有重複繳交管理費的可能。本案中，因第一次區權會未討論管理費開徵時間，故於第二次區權會決議追認管理費自管委會成立時開徵，並且將建商移交的預收管理費進行提存公共基金專戶，也就是管委會認為無論是否有預繳管理費，所有的區權人都要從管委會成立時開始繳管理費。然而判決認為，區權會作出的決議內容是何時開始繳納管理費與本來的預收管理費要怎麼用，但並不是說區權人以前沒有預繳管理費或是已經繳過還要重複繳納，所以縱使有決議追認也不能要求重複繳納。再者，管委會又主張區權人是因為買賣契約所以預繳管理費給建商，但買賣契約只存在於買賣雙方之間，與管委會沒有關係。然而判決認為，管委會雖然不會受買賣契約拘束，但建商已經把預收的管理費移交給管委會，等同於區權人繳交給建商但管委會因此受益，在此情形下應該認為管委會對區權人的債權已受清償，故管委會不能再以此請求管理費。從這個判決中，其實會發現並非不能作出重複收取管理費的決議，然而重複收取是否對於預繳管理費的區權人有違背公序良俗、誠信原則、平等原則等問題，判決內並未討論，實際上，只有部分人需要多繳管理費是有可能難以被法院認可的，可以參考「【社區法律生存指南】公寓大廈店面管理費是否能調漲？」一文。

案例說明
- A大樓管理委員會是否會接收建商預收的管理費，這個問題並沒有一定的答案，如果建商收取的時候名義是代為管理等，則可能被認為是委任而由管委會接收，然而沒有特別約定時法院則有不同看法，並非一定可以由管委會接受。不過實際上多數建商都會願意移交，畢竟就算不移交予管委會還是可能遭預繳的區權人求償，通常不會因此獲利。然而建商可以在移交前扣除管理時支出的費用，至於扣除是否合理則以兩方判斷。
- 已經預繳管理費的區權人是否可以抵消，如果建商已經把預收的管理費交給管委會，則正常來講管委會不能在收過管理費的範圍內再對同樣的區權人收一次，也就是區權人可以在繳過管理費的範圍內視為清償，無須再繳一次。然而當建商未移交給管委會時，因為預收管理費可能被視為契約的一部份，此時管委會因為不是契約當事人，則預收管理費的返還應該由區權人向建商請求，理論上區權人就需要依照區權會決議繳交管理費。
- 區權會是否可以決議不計算預繳部分直接從管委會成立開始繳交管理費，單就決議本身來看是可以作成此決議的，然而這樣的決議勢必造成部分區權人有多繳的情形，此時可能會導致決議有違背公序良俗、誠信原則、平等原則等問題，且也容易造成部分區權人有所不滿，因此在建商有確實交付預收管理費的前題下，通常還是不建議決議重複收取管理費。

專欄 民生

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