文／林喬慧 攝影／黃威彬、Magnific
「你好，請問有意願繼續參加社宅包租代管嗎？」2個月前，全台最大租服業者兆基爆發財務危機，相關投資公司債務違約，引發投資人自救，創辦人等人更遭檢調搜索約談，案件進入司法偵辦。危機也延燒至租服本業，旗下寄居蟹租屋公司高達6000戶社宅包租代管物件等待轉銜。
六都租賃住宅服務業公會緊急增設電話線、調派人力，各會員公司輪番上陣聯繫房東、房客，甚至有縣市為此租下辦公室，成立臨時服務處。
短時間內，原本站在一紙租約背後的租服業，突然躍上鎂光燈前，為什麼一家公司的危機，足以讓整個租服產業跟著震盪？《住展》調查發現，兆基事件背後，是一個政府扶植8年、快速長大的新產業，攪動了台灣沉痾已久的租屋黑市。我們要問的是，台灣租屋市場需要包租代管嗎？
政府養大的「二房東」
所謂的包租、代管，前者指的是業者向房東租下房屋後，經整理再轉租出去賺取差價。社宅包租代管與一般包租代管差異，前者透過政府補助，房東、房客都不需要付費，得標業者向政府領服務費，中間不得賺取差價；後者代管案房東支付每月租金約1成為服務費給業者，或包租案由業者轉租自負盈虧。
| 都是包租代管，到底差在哪？ | ||||
| 簡單來說，「包租」是業者先把房子租下來，承擔空租風險；「代管」是房東自己出租，業者負責管理。加上政府補助與社宅規範，就成為「社宅包租」與「社宅代管」。 | ||||
| 一般 | 社宅 | |||
| 一般包租 | 一般代管 | 社宅包租 | 社宅代管 | |
| 業者角色 | 二房東 | 管家 | 二房東 | 管家 |
| 空租誰承擔 | 業者 | 房東 | 業者 | 房東 |
| 服務費誰出 | 業者賺租金價差 | 房東付費 | 政府付費 | 政府付費 |
| 房客跟誰簽約 | 業者 | 房東 | 業者 | 房東 |
| 資料來源／採訪整理 製表／住展雜誌 | ||||
時間往回看，2017年時任總統蔡英文宣布啟動8年20萬戶社會住宅，欲透過補助包租代管業者、對房東減免賦稅等方式活化民間私人住宅，推出民間版社宅，隔年租賃專法成立。時至今日，社宅包租代管有效媒合數已從第一年的5000戶，衝高到今年8月底的11.76萬餘戶。
雖然統計口徑不同，但包含非社宅的包租代管件數也同步擴張。根據內政部地政司統計，台灣每年包租代管合約件數從1278件，9年來暴增逾70倍，去年一整年為90,422件。
| 從「二房東」走向規模化 | |||||||||
| (契約件數) | 代管契約包租契約 | ||||||||
0 25,000 50,000 75,000 100,000 | 1,278 | 4,374 | 12,715 | 26,902 | 41,995 | 51,410 | 78,972 | 90,422 | 8年暴增 逾70倍 |
| 2018年 7月 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 | (年度) | |
| 註：各年度數字為業者當年度申報的包租、代管契約件數，反映當年度承作服務量。 | |||||||||
| 資料來源／內政部地政司 製表／住展雜誌 | |||||||||
在此之前，包租代管還只是大家口中的「二房東」。
「社宅包租代管是產業關鍵的帶路雞，透過政策宣傳，打開了租服業知名度。」租服全聯會理事長劉貞君告訴本刊。
「坦白說，從沒想過自己會做這麼大。」一名租服業老闆透露，這其實也是多數租服業者的心聲，也有業界人士坦言，當初為了扶植產業，很多配套急就章，「兆基只是提前引爆地雷。」住商不動產執行總監徐佳馨如是說。
規模愈大，風險愈高
事件發生後，來自各方的監管建議排山倒海而來，其中內政部的方向就包含短期檢討營業保證金額度、研議單一業者承攬案件總量上限，中長期則規劃押租金專戶管理，多數人都將這場危機視為租服業「轉大人」的機會。
政治大學地政系教授、消基會房屋委員會召集人孫振義指出，過去制度設計可能是以小型租服業者為主，「大家沒有想到會有業者做到上千、上萬戶，規模變大，承擔的風險責任就不同，相關監理配套也必須跟著調整。」甚至有人直言：「租服業什麼時候要斷奶？」
雖然改革是好事，但內政部拋出「研議單一業者承攬案件總量上限」後，不少社宅包租代管業者心中警鈴大響。儘管內政部地政司長林家正向本刊強調，目前方案都還在研議當中。
這門生意非做大不可
但本刊調查，近年政府給付的服務費已逐期下修，以台北市為例，第三期至第四期，既有租約續約仍保留部分服務費，但重新媒合房客的服務費已明顯縮減；第四期進入第五期後，除弱勢戶案件外，其餘服務費再全面下修約打8折。
今年上半年，甚有傳言明年第六期的服務費、媒合費還要再往下砍，在單件收入越來越少情況下，又可能面臨承攬件數上限，偏偏包租代管又是一門需要靠規模才能生存的生意。
「以前政府鼓勵我們擴大承作量，現在兆基一出事，就要總量限制，這完全是衝突的。」某指標業者直言，社宅遊戲規則不斷改變，「我們也不想被政府綁架，以後乾脆規定一家只能做300件，不賺也不賠。」
一名承作社宅包租代管的張姓業者向《住展》拆解，以台中為例，代管一戶的一次性媒合費約1萬元上下，每月管理費僅約1000多元，一年下來，一戶帶來的營收也就2萬多元，「沒做個300件，請人就是要賠錢。」若再加上辦公室租金、水電、電話、人事及行政成本，件數沒有一定程度，很難支撐。
「我們也不是簽完約就沒事，房客打來說漏水、熱水器壞掉、馬桶堵塞，或鄰居反映擾鄰，都得處理；遇上租客突然失業、繳不出租金，有時還得協調社會局等資源。」該名陳姓業者透露，公司上千多件社宅案件，除了負責開發房源的業務外，光是管理師就配置約30人，從催租、修繕、客訴到協調施工時間，背後都是人力。
換言之，社宅包租代管的邏輯並不複雜，也就是單戶收入有限，得靠衝案件量攤平固定成本。
「當我們準備好要提升服務，成本是增加的，政府卻覺得業者賺太多。」某指標業者說，初期為配合政府拓展量能，不少業者跨縣市設點、聘僱人員，「好不容易回本」，如今服務費可能縮減，承作總量又可能受到限制，「簡直是蠟燭兩頭燒。」
「那就當副業吧！」「雞蛋不會再放同個籃子。」不少社宅包租代管業者這樣告訴本刊。
確實，目前社宅包租代管走到一個尷尬的十字路口，一來政府希望業者專業化、制度化，卻又擔心一家業者規模過大形成系統性風險；而業者必須靠規模攤平成本，但當規模可能受到限制、單件收入又持續下降，投入的誘因自然跟著降低。
不靠政府，反而賺得到？
有趣的是，離開政府補助體系後，一般包租代管卻沒有受到限制。一名同時經營社宅與一般包租代管的黃姓業者直言，「一般包租代管比社宅賺錢，不只服務費由市場決定，行政文件與流程也遠少於社宅。」甚至在中南部，不少承作社宅的公司，本身就同時經營房屋買賣等業務。「幾乎沒有人專營社宅。」
「坦白說，到第三期前我去看，都看不懂社宅包租代管怎麼賺。」市場上確實也有人不靠政府補助闖出一片天，富喬租管董事長陳宏昌透露，自己是在2020年投入包租代管市場，過去是兆基房東的他，早在租賃專法上路後便開始研究租服市場，也曾被鼓勵投入社宅市場，「但我怎麼算，獲利來源跟模式的利潤都不足以支撐，公司規模越大，風險也越大。」
相較之下，一般包租的生意單純許多，業者向房東租下房子，投入成本美化轉租賺取中間價差，「社宅還有租金上限，新北3房2廳最高才租3萬6，如果是精華區、房子屋況又不錯，租金怎麼可能只這價格，差距就在這。」陳宏昌說。
「房東要的就是穩定，只要穩定，租金就願意讓利。」陳宏昌說明，整棟包租雖然前期門檻最高、裝修成本也重，但房源相對穩定，近年富喬把老屋翻新、健康住宅等概念導入出租住宅，鎖定科技業及外籍租客等客群。他坦言，單純包租代管利潤並不高，必須靠產品與服務拉開差異，「不是說多加幾千塊而已，租客穩定度也會很高。」
房東願意掏錢嗎？
問題是，現在幾乎零付出的房東，拿掉政府補助後，還願意付費買服務嗎？35歲的項先生在淡水擁有3間中古套房，過去從找房客、打掃到漏水、馬桶故障，全都自己處理，直到接觸社宅包租代管，原先懷疑「天下哪有白吃的午餐」，先拿一間房子試水溫，半年後發現租金如期入帳、修繕也有人處理，才逐漸把房子交出去。
即使未來政府不再補助，項先生仍願意考慮自費代管。他說，自己還有其他工作，未來就算搬到中南部或國外，房產仍需要有人管理，「時間成本會是我第一考量。」
而這樣的需求，也讓人開始看到包租代管以外更大的生意。
「租賃其實是一個資產管理的概念。」仲介全聯會理事長王瑞祺認為，相較房仲買賣多是一次性交易，包租代管與房東、房客維持的是長期關係，「假設管理5萬戶，就等於有10萬個客人的概念。」時間一久，房東要賣、房客要買，租服業會是第一個知道的人。
他預期，未來5至10年，當大型租服業者逐漸成形，可能出現新的「租、管、售一條龍」品牌，現在消費者買房想到的是信義、永慶、台灣房屋，未來從租賃管理起家的新品牌也可能加入戰局，甚至「取代部分房仲」。
這門生意能做多大？
持續在全台各地置產的專欄作家，同時也是房東的顏博志就沒有這麼樂觀，他認為，若房東本身就在當地，除非年紀大、無力自行管理，否則一般屋主付費委託的意願未必這麼高。
他認為，包租代管真正有較大商業空間的市場，反而集中在雙北，原因很現實，雙北租金高，即使是老屋，業者承租後重新整理、轉租，仍有足夠價差支撐利潤；但同樣一間老屋放到台南、高雄，市場租金天花板就在那裡，「你高雄、台南老舊房子，今天就算包租代管租下來，整理得再怎麼漂亮，中間能創造的價差仍有限。」
甚至，也有人憂心，當愈來愈多業者搶進市場，中間多了一層服務，「租金一定會愈來愈上漲。」某業內人士憂心，「原本2000塊租一間雅房，被包租代管租去，2000元可能一路變成5000、6000、8000甚至1萬元，最後被擠出去的，反而是原本只能負擔低價住宅的人。」
中間人存在的價值
台大國企系教授吳學良則以香港貿易公司利豐為例，解釋「中間人」為什麼有存在的價值。當資訊愈來愈透明，買家可以直接找到工廠，工廠老闆也無時無刻想跳過中間商，「不希望別人多賺他一手」，單純靠轉單賺價差的中間商自然會被淘汰；利豐卻能留下來，因為它不只帶來訂單，甚至熟悉不同成衣的材質、機器與生產參數，能直接告訴工廠「機器是不是最佳狀態」，成為工廠端的顧問。
「利豐雖然是輕資產中間商，可是它是一個高度知識密集的中間商。」吳學良認為，關鍵就在於它能同時替上下游創造附加價值，讓雙方即使可以直接交易，仍覺得「透過它更有效率、更圓滿解決」。
同一個問題也擺在包租代管面前：如果只是房東、房客之間多了一手，存在空間自然會愈來愈小；真正決定這個產業能不能留下來的，是業者能不能讓雙方都覺得，有它反而更容易把事情做好。
不過，孫振義則從另一個角度，看到了租服業存在的價值。
當一家業者管理數百、數千戶房屋，租屋經驗也會持續累積，包含租約標準化、房子壞了怎麼修、碰到糾紛如何處理，甚至租客遇到重大問題時，手上還可能有其他物件可以協助轉換，「這些都是傳統單一房東做不到的。」
「居住正義，也可以是選擇正義。」孫振義認為，對房客而言，好的居住不應只有「買房」一條路，租屋同樣可以是一種穩定、有品質的選擇，「只要我們對居住有選擇的自由，就是一種正義，自由就是一種正義。」
房東項先生說，如果未來政府不再補助，他還是願意考慮自費代管，「能夠幫我解決事情，合理的費用可以接受。」
對租服業來說，這句話可能比政府再多補多少錢更重要。
8年來，政策把包租代管從「二房東」做成了一門生意。接下來，就要看房東願不願意自己掏錢，房客又是否覺得，多一個「中間人」真的比較好。
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