波新聞---陳穎編輯報導
近日，貝殼研究院發佈《2021年新一線城市居住報告》，從置業特徵、居住競爭力等角度出發，勾勒出全國35座重點城市的居住畫像，其中就包括作為“新一線”城市的浙江寧波。那麼，在寧波買房置業的是怎樣一群人？寧波的居住品質、居住便利度在全國是什麼水準？帶著這幾個問題，我們展開了一系列的調查訪問。
1.寧波買新房人群平均37.5歲
在寧波要奮鬥多久，才能實現買房的夢想？從年齡結構看，寧波購置二手房的客群平均年齡為36歲，在全國35個重點城市中，和珠海、南昌、貴陽並列排在第13位；而購置新房的客群平均年齡為37.5歲，僅次於珠海、北京、深圳。購新房年齡偏高說明了什麼？對於“北上深”來說，受限於房價壓力，購房者往往得掏空“6個錢包”才能“上車”成功，從而抬高了置業年齡；對於珠海而言，得益於粵港澳大灣區“後花園”的地利，它吸引的購房者多為奔著旅遊、投資來的外地客群，經濟實力較強、年齡相對偏長。
至於寧波，它的房價收入比，無疑較“北上廣深杭”有更大優勢，故無法簡單地用“居住負擔重”，解釋購新房者偏高的年齡層。另一個值得注意的細節，或許更能說明原因——寧波和杭州、成都、西安一樣，是“新一線”城市中為數不多的、購買新房的平均年齡超過二手房的成員。根據報告分析，擁有這一特徵的城市，大概率已進入存量房市場，剛需群體的買賣交易以二手房為主，而願意購買新房的，有不少是想置換“改善房”的人群，自然年齡層偏高。
相比之下，其他“新一線”城市和二線城市的表現恰恰相反，買新房的多為剛需群體，二手房多為置換用，甚至一些城市還出臺政策，鼓勵青年買房落戶。武漢的“大學生八折購房”曾轟動一時，瀋陽也在為“留下來”的高校畢業生，提供最高7萬元的購房補貼，讓買新房的群體更年輕。
2.近半數寧波購房者來自省外
報告還專門給出“移民指數”的概念，衡量全國35座重點城市購房交易量中，本地消費者所占的比重。移民指數越高，說明外地購房交易的占比越高，從側面反映一座城市吸引市外人口安居樂業、投資置業的吸引力。資料顯示，深圳、珠海、東莞等粵港澳大灣區城市，是典型的“移民城市”，鄭州、蘇州、廈門緊隨其後。其中，深圳和珠海的購房者，有超過70%來自廣東省外的大江南北，而以鄭州、合肥、太原、哈爾濱為代表的內陸省會城市，10個買房者中有9個是“省內老鐵”，虹吸效應明顯。寧波的移民指數，在納入統計的35座城市中排名第22位，和青島、瀋陽、濟南旗鼓相當，說明寧波的本地人購房比例，在“新一線”城市中並不算少。
要是把“參照系”從本地客源換成省內客源，寧波購房者的“人群畫像”則更為清晰。報告顯示，寧波的購房者中，省內客源的購房占比為51.94%，反過來也說明寧波的購房者有將近一半來自省外，省外客源占比在全國35座重點城市中排在第9位。寧波對省外購房者的輻射力，和它的人口吸引力相得益彰。去年，浙江省的1618.6萬名省外流入人口中，就有約314萬人來到寧波，即寧波每3名常住人口就有1人來自省外。在這座開放包容的城市，大量新寧波人正成為買房置業的生力軍。不過，省外和市內客源“雙高”的局面，也說明寧波對浙江其他城市購房客的吸引力有待提升——和杭州相比，寧波的省外購房客源占比，只差了3.04個百分點，但移民指數卻落後了13個位次。可見既是省會，又是旅遊城市、數字經濟大市的杭州，仍是集聚省內購房者的高地。
報告指出，在影響消費者異地購房的因素中，房價並非是最主要的因素，而就業學習機會、生活宜居、城市更加包容等因素，佔據的權重更高。因此，寧波在這些方面仍有提升的空間。
3.居住競爭力位於全國第二梯隊
此外，報告圍繞一座城市的居住成本、居住品質、生活便利度、人居環境等因素，給出全國35座重點城市的居住競爭力排名。寧波以69.54分的得分排名第18位，和同為沿海城市的煙臺、大連排名接近，處於全國第二梯隊。居住成本和居住品質，無疑是寧波的“加分項”。報告綜合家庭房價收入比、房租收入比等資料，統計出全國上百座城市的“居住負擔指數”。寧波的這項資料，在“新一線”城市中保持最低水準，還比不少二三線城市更有優勢，排在全國第39位。寧波不僅有著低於同類城市的居住成本，其居住品質指數也遙遙領先，在全國僅次於深圳、東莞、福州。所謂的“居住品質指數”，綜合考慮了社區樓齡、容積率、綠化率、物業水準，說明寧波樓盤的“硬體條件”從全國來看相當不錯。
不過，寧波的居住便利指數就沒那麼樂觀了，排在全國第28位。這一指標採集社區周邊1公里的學校、醫院、公園、地鐵站、商超等分佈情況，衡量居民“衣食住行”的便利度。相對于擁有完善社區規劃配置、多維交通運輸網路、豐富娛樂設施的深圳，寧波還有較大的提升空間。
目前，寧波軌道交通800米覆蓋通勤比重僅9%，在“新一線”城市中排在末位，即公共交通對職住空間的支撐還不夠高；寧波僅擁有14所高校和9家三甲醫院，醫療和教育的短板尚需補齊；寧波還需要更多元、更豐富的休閒文化場所，滿足居民對美好生活的需求。
