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專訪/土地開發全面啟動!桃地政局長蔡金鐘曝航空城、龍科工程進度

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桃園電子報

7月. 05, 2024

桃園市近年來有許多的土地開發案如航空城區段徵收、中路區重劃、經國重劃、草漯重劃,這些都與地政局業務有關,《桃園電子報》專訪地政局長蔡金鐘,為大家說明航空城開發案現況,以及區段徵收及市地重劃的不同處,還有許多人關心的龍潭科學園區第三期,市府仍在進行中未放棄爭取台積電進駐,此外地政事務的資訊管理和便民措施也是地政局持續在推動的業務。

地政局長蔡金鐘為大家說明航空城開發案以及優先產專區工作現況。圖:陳儒賢攝

航空城開發案是桃園近年來最大的開發案,蔡金鐘表示,整個計畫從民國98年朱立倫時代就開始,第1期預計到118年完工,接著是第2期開始,屆時又要重新來一遍,這期間雖然遇到很多問題,但地政局態度是,「關關難過,關關都要過。」

安置住宅戶已經抽籤,最近市府在討論降價的額度。圖:資料照

蔡金鐘說明目前進度,安置住宅戶已經抽籤,最近市府在討論降價的額度,蔡金鐘表示,航空城開發案有安置資格的共5096戶,他們可選擇安置街廓或安置住宅,其中選擇安置住宅的有1234戶,實際申請的有1178戶,今年3月28、29日,4月1、2日完成抽籤選屋的順序,5月10~28日、6月24日選屋,選完屋後就正式公告,接著與安置戶簽約,住宅發展處壓力很大,因為今年一定要讓安置住宅戶拿到使用執照,明年第一季就要開始繳95%的款項,至於沒權狀要怎麼去跟銀行貸款?市府跟12家銀行成立了安置戶的優惠貸款專案,民眾可拿簽約書到這12家銀行,銀行依照契約內容就可估算出房屋價值,再依據民眾的信用程度簽核個人貸款額度,如果銀行核貸80%,剩下的15%民眾要以現金繳納。

菓林里、竹圍里都在整合里民一起動工,其中菓林里有3個街廓260多戶大概已經整合完畢。圖:資料照

另外會有人擔心年紀大的會貸不到,蔡金鐘表示,其實這可放心,民眾簽約完後可把將來要登記的名子換成配偶、直系血親或旁系二等親內比較年輕的親屬,就不會因為年紀關係貸不到款,95%繳完後就會辦理移轉登記,明年第一季開始驗屋、交屋,最後繳交剩餘款,按照期程明年4月份就可陸續進住。

安置街廓部分有3270戶申請,蔡金鐘表示,去年4月底前已分階段抽籤完畢,去年6~8月住戶已拿到產權跟權狀,目前共有117個街廓,航空處按照期程整理區塊,今年底5大管線要佈設完畢、公共設施要完成,到明年1、2月開始點交,為了要讓民眾可提早蓋,目前117個街廓只剩下15個街廓在施工,航空處正在積極趕工中,街廓整理完地政局就可界定樁位交給民眾,想先蓋的就可申請建照,現在許多民眾都已在規劃、設計、鑽探為申請建照準備中,菓林里、竹圍里都在整合里民一起動工,其中菓林里有3個街廓260多戶大概已經整合完畢,預期在7~9月間請市長張善政參加動土典禮,他們還特別設了一個口號「我菓林我驕傲」這是自力造鎮。地政局也希望藉此帶動整個航空城安置街廓其他住戶趕快完成屋舍興建。

蔡金鐘表示,航空城的成敗要靠產專區,優先產專區成立就會有就業人口的進住,就業人口可以帶動周邊區塊發展,航空城那麼大如果產業可以先行進入,周邊的生活機能就馬上帶動起來,馬上提升桃園的競爭力。目前航空城優先產專區有9塊52公頃,已經標售了7塊33公頃,標售總價是227億,廠商分期付款到115年建照拿到30%後資金才會全部到位,這些錢陸續進帳也將減少桃園市政府跟銀行的借貸壓力及利息負擔。

這些優先產專區的標售是由經濟發展局主辦,蔡金鐘表示,這除了是分工的需求外,主要還是要由經發局專業評估會進駐這些產專區的行業,目前規劃6大產業有核心產業跟次核心產業,包括5G、AI、OT、物聯網等,以此來訂定可來競標這專區的產業資格,經發局要招商評選廠商的資格跟項目,還要排除有可能汙染的產業,目前得標的7家廠商有星宇航空、統一集團、大樹藥局等等,目前在陸續進駐中,土地已經點交給他們,先期款項只剩下一家還沒繳,到115年建照完成30%後廠商尾款就要繳付。

除了航空城外,桃園最近幾年大家也看到很多重劃區的開發,蔡金鐘表示,地政局的土地開發有一般徵收、市地重劃及區段徵收,這其中還有都市發展局的都市更新規劃,都發局著重在土地上的發展,如容積率、舊屋改建、重建、修建等。地政的一般徵收,簡單講就是一般人說的強制徵收,不過在徵收前都會與地主協議價購,所以目前包括產業區報編的一般徵收,中央都會要地方政府協議價購的比例夠高才會通過,一般徵收地主只有領徵收款並沒有配地,所以被一般徵收民眾就會要求政府為什麼不區段徵收或市地重劃。

蔡金鐘說明,區段徵收與土地重劃有個共通點,都是自償性,也就是政府是向銀行借貸先開發,無償取得公共設施用地,等到地主配地後,剩餘的土地政府可拿來公開標售,由出最高價者得標,償還銀行貸款後,如有剩餘款就會繳到「平均地權基金」及「土地重劃基金」內,區段徵收是完全繳入,市地重劃則只繳回一半,另一半留在重劃區使用,平均地權基金會保留二到三成供其它區借貸,其它的入市庫由財政局撥給局相關處作為桃園建設的開發費用,如捷運建設,蓋捷運中央會有款項補助但地方要編相對預算,最近桃園建設多,歲入預算要編列很多,這兩個基金是重要的財源。

法令修改後一定要掛號通知所有相關民眾,讓民眾充分表述意見。圖:翻攝自A21開發案網頁服務平台

蔡金鐘進一步說明,市地重劃就是重新劃定,與區段徵收的差異在將來如何配地,由於同樣都是自償性政府取得公共設施,民眾配回的土地當然會縮減,但配回的地方方整整而且面臨馬路,可立即使用,效益與土地增值性高。市地重劃部分是按照原位置配回,如果民眾土地在4個街廓而且都達到分配面積標準,配回的地就分成4塊無法集中,區段徵收則是由地政局歸戶,把民眾原土地上分散的持分歸整起來,民眾可決定是要領徵收款或是配地,或是部分領錢部分配地,民眾可以配到比較大塊的地,與市地重劃分散配地不同,另外是市地重劃權值配地配下來後,還是會有土地共有的問題,如果共有人太多就難以拆單各自獨立享有產權,像草漯市地重劃有些地有上百人共有很難拆單,區段徵收則因為每個人都歸戶了,就解決了共有的問題,常常一塊土地很久沒有處分,繼承人會越來越多,也就是公同共有人越多,時間久了就很難處理,所以要解決共有人的問題只能透過一般徵收或區段徵收。另外還有一項大差異在,區段徵收配回的地在40%~50%,桃園現況是40%~41%,市地重劃最少可領回55%,民眾看到這比例後,對市府要用一般徵收取得用地時就會疑問,為什麼不用區段徵收,用區段徵收後又會質疑為什麼不市地重劃,但這就像前面所說的,這是一體兩面有好有壞。此外區段徵收有安置計畫,如果民眾的房子要拆有租屋費用補助,重劃就沒有。

當地的興南國中會搬到A21站附近開發案中,現在命名為環北國中。圖:資料照

蔡金鐘表示,無論徵收或是重劃都是在作都市更新,都發局是規劃單位,但在規畫過程當中地政局要參與可行性評估,現在中央對開發案只要地政同意就比較沒有問題,理論上都發局怎麼規畫地政局就怎麼執行,但過去民眾往往會對規畫有意見,比如說為什麼路開的那麼窄等,這要回歸到都市計劃在辦公展說明會的時候,早期的時候沒有讓所有相關的民眾都收到通知到現場,只由村里長或里幹事等在報紙上登一登公告就算通知了,其實很多人不知道,因此到場的人很少,等到地政局去執行的時候,民眾就開始罵地政單位,後來法令修改,一定要掛號通知所有相關民眾,讓民眾充分表述意見,有的還要辦聽證,這最好要再在都市計劃階段就一起處理,不要等開發的時候,像航空城光辦聽證就多花了1年的時間。

桃園最近還有一個比較受矚目的區段徵收案,就是機場捷運A21站附近開發案,蔡金鐘表示,A21站已經在今年4月辦說明會,總共309戶有資格,最後合併成78支籤,大家有共識將來地就會配回比較大塊,大面積的地比較可能蓋大樓,如此才有都市景觀,早期配地面積較小,都蓋像火柴盒一樣的透天房,大家看看現在的中路特區、藝文園區都是蓋大樓,當地都市樣貌就相對好看許多,78戶地已經配售完畢,預計今年9月份會釋出一部分土地公開標售,所得會先償還部分向銀行借貸的成本,公設部分則還在施工,預計明年2月完工,6月底前完成驗收程序,地政局開放指定建築線之後就可申請建照。另外A21邊緣鄰近殯葬區,當地的興南國中就會搬到這開發案中,現在命名為環北國中,再者南園二路會持續徵收打通接到新生路、中豐路,重要的是中豐路交流道已經在110年底開始施工,預計在114年底115年初完工,機場捷運A21到A22已經完工通車後面要繼續通道A23中壢站及後站接捷運綠線中壢延伸線,整個中壢市區容貌會因為A21的開發有很大不同,是許多人看好未來桃園快速發展的區域。

地政局還有在執行幾個產業區的開發,蔡金鐘表示,這是為因應台商的回流急需工廠用地,桃園科學園區2期已經在開發,但進行中挖到遠古遺址,工期一直在延,2期面積大約34公頃,目前做法是把受限遺址部分隔開,大約有15公頃可先行開發,預計明年初可標售,另外是沙崙產業園區大約28公頃,在前年完工,去年7塊地全部完售,今年辦第2期持續開發中,另外經發局有規畫5塊的地方型產專區,包括大溪員樹林、新屋的頭洲、大園的智慧科技園區、大園的內海、八德的興豐,現正依照產創條例辦理先期作業中,通過後會交給地政局施工。

蔡金鐘表示,龍科1、2期共107公頃事實上早已開闢完成,這裡面就有台積電的封裝測試廠。圖:翻攝自竹科管理局官網

至於大家關心的龍潭的新竹科學園區第3期開發案,蔡金鐘表示,龍科1、2期共107公頃事實上早已開闢完成,這裡面就有台積電的封裝測試廠,台積電會不會回來是顯而易見的,最近有議員質詢,市長也回答是很有機會的,晶圓廠的半導體生產出來後要經過封裝測試廠的測試,去年的公聽會,事前沒有跟民眾做好溝通,很多人反對,當時劃的範圍也沒有跟地方民意代表、里長作充分說明,造成反對民意高漲,後來竹科與經發局、地政局就未來到底範圍如何劃定做協商,把當時反對最力的兩個社區、育幼院、佛寺的公廳等剔除,面積縮小到80多公頃,包括地方民意反應的國小要遷到哪個位置,由教育局與當地民意作最後確認,現在竹科也接受地政局建議,下一場公聽會不要輕易舉辦要審慎進行,規劃案要持續與地方民意溝通,如果都沒問題了再開,跟民眾充分說明,包括他們未來的權利、協議價購金額,如何安置等,桃園市政府是樂觀其成,保障龍潭地區民眾權益,活絡產業提升地方競爭力。將來規畫完成後台積電會不會回來,桃園市政府會極力去爭取,這畢竟是為半導體產業作準備的,如果台積電沒來市府也歡迎其他科技廠商來投資。

櫃員機是無人化的科技作業,民眾可以自助申請跨縣市的謄本。圖:翻攝自桃園市地政局粉專

除了土地開發外,健全地政資訊管理強化為民服務也是地政局一直持續在推展各項便民工作,蔡金鐘表示,在強化為民服務部分,第一個是地籍謄本櫃員機,這從去年10月開始在3個地政事務所推出試辦,到11月中聯合台北、新北、台中共同試辦,未來再結合基隆、嘉義,也就是從櫃檯機就可以申請到這些縣市的地籍謄本,櫃員機是無人化的科技作業,民眾可以自助申請跨縣市的謄本,可以提升人員服務的效能,就跟郵局銀行ATM一樣,雖然櫃員機民眾使用人數逐漸增加,但還是有民眾喜歡臨櫃申辦,認為有人的接觸比較習慣。第二是未辦繼承土地問題,一塊土地沒有辦繼承,時間久了共有人就會越來越多會很難處理,很多人會依土地法規定去打官司非常辛苦,地政局從106年開始推動到現在,今年是標題是「守護祖產總動員」,各地政事務所以行動服務主動通知有繼承權民眾,也會針對價值比較高的土地個別通知有繼承權人出面繼承並進行專案輔導,地政局也在很多開發區的場合宣導,因為裡面有許多所有權人有些已經往生要辦理繼承,也會結合民政局、國稅局協助民眾完成繼承登記。

蔡金鐘表示,桃園有許多土地無人出面辦理繼承登記,探究原因,許多人是因為持分太小,有些是繼承人找不到或分散各地很難集合起來,再者有些是繼承人內部間因為財產有爭執,如果一年內無人來辦繼承,地政局會在每年4月到6月底公告3個月,如果還沒來辦地政局會造冊列管15年,15年後沒人繼承就會交給國產署進行標售,如果5次標售都沒有人買,這些地就會變成國有,如標售出去,所得價金如無人領取,提存10年後就會充公,因此地政局希望這些無人繼承土地趕快有一個人出來辦理繼承做公同共有登記,雖然因為持分不定,要處分會有問題,但至少保全這塊土地還在,不會被列冊最後被標售或充公,出面辦理繼承的人只要就自己持分的部分繳交登記費即可,不用全部負擔,事後再就各自的持分爭議作處理。

這存在雲端的權狀民眾不用像實體權狀帶來帶去。圖:翻攝自電子產權憑證系統入口網

此外,地政局最近針對不動產防詐機制訂定3項措施,蔡金鐘說明,首先是電子產權憑證,這存在雲端的權狀民眾不用像實體權狀帶來帶去,不會有遺失、冒用的問題,民眾除了領實體權狀外一樣可申請電子憑證,這憑證銀行也會接受,民眾要使用時會收到一個授權碼,銀行人員以這授權碼就可以看到這電子憑證進行作業,未來會逐步取代實體權狀,這權狀制度是參仿澳洲的制度,澳洲是花了十幾年才把實體權狀廢掉。實體權狀掉了很麻煩,像地政事務所經常遇到有些老人家帶著權狀來問自己的土地有沒有被移轉掉,電子產權憑證有電子簽章,並以區塊鍊的技術防偽還可以驗證,這概念要讓老人家還有擁有土地價值高的人慢慢接受才有可能取代實體權狀,就像有些外商銀行已經沒有存摺一樣,當然有些人還是不太習慣,但實體權狀會有被盜用或偽造情形,地政事務所人員對權狀無法像驗鈔一樣有驗鈔機放下去就知道,承辦人必須就權狀所有暗記逐一識別。偽造權狀在地政事務久久會遇到一次,而且是一次、同時送件出現在全國各地政事務所,因為只要一件查到就會通報全國事務所,所以這些集團會一次送件想要一次搞定。除權狀外地政人員還要對證件真偽進行查核,例如可能連印鑑證明都是假的,為避免這情形,所以希望以AI電子化技術來管控。

第二項是地籍異動即時通,民眾來申請後,地政事務所會在地籍出現異動兩個時間點發出通知,第一是送件時,第二時間點是準備要登記時,如果不是當事人自己賣的,可立即到事務所陳情或書面通知,地政事務所就會趕快查,把這變更登記擋住。最近新北市就幫一個老人擋下,一位英國籍女子回台後抱怨台灣詐騙猖獗,他爸爸要賣房子給詐騙集團,檢調知道後通知地政事務所,把這筆地號列管萬一出現異動理登記時就擋下。

第三項是權狀隱匿住址申請,很多仲介會從申請的謄本上看到地主的地址,不時上門拜訪造成民眾捆擾,這本來立院要修法但沒有通過。現行謄本有分類,第一類是本人申請,上面各項身分紀載都有,第二類就有部分資料隱匿如身分證號碼、出生年月日等,但這類住址並沒有隱匿,所以民眾可以來申請將住址隱匿,目前這案件量在增加中,地政事務所也在各個場合宣導中。

地政還有一個跟大家很有關聯的業務就是地價評議,蔡金鐘表示,公告現值是每年都會調整,公告地價則是兩年調整一次,公告現值是在土地房屋移轉交易時計算增值稅依據是機會稅,公告地價則是每年地價稅計算基準是持有稅,最近地價越來越高所以公告現值就會適時調整,地價要調整時各地政事務所會開說明會,民眾都可以來參加,各相關單位議員、民代也可以來表示意見,今年桃園公告價調幅6.01%高於全國平均,是因為航空城大面積開發,安置住宅、安置街廓、公共設施都配下去的關係。桃園公告現值已達市價91%,台北近100%,公告地價是則是以公告現值的18%~19%,另外房屋稅則是每3年調一次,桃園即將要調整,加上實價登錄、囤房稅的實施,這次調整可能民眾會很有感。

本文章來自《桃園電子報》。原文:專訪/土地開發全面啟動!桃地政局長蔡金鐘曝航空城、龍科工程進度

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