文/李振麟
全球房地產危機，始於二○○七年四月份的全美第二大次級房貸「新世紀金融公司」破產事件。當時的房地產危機，乃是因為美國境內的「法拍屋」與「抵押貸款」違約劇增所造成，後續蔓延到全球各銀行與信貸機構，造成許多金融單位損失慘重，並演變成全球性金融危機，這就是造成二○○八年金融海嘯以及經濟衰退的主要原因。
當時在房地產市場熱絡下，政府政策助長高風險貸款，也就是輕鬆的頭期款，讓所有房產貸款人認為，目前償還房貸抵押只是暫時性，在未來房價上漲後，將可以獲取更有利的融資條件。
金融機構放款審核不嚴謹 信用不佳者也可輕易貸款
當時即使信用不佳的人，也能藉由次級房貸方式來取得資金，金融銀行把錢借給這些條件不佳的人，以償清個人貸款，然後將這些貸款組合，成為抵押房屋的「有價證劵」或「衍生性商品」，再將這些金融商品出售給投資者或國外金融機構，信評單位很不負責任地將這些商品債券評價為「AAA」等級，而買家也以為在層層包裝下，便可透過此模式來規避借貸風險。
其中金融商品「不動產抵押貸款證券」的概念，源至於「房貸還款」和「房地產市價」兩大組成，全球金融機構和投資人，抱以大量金進入美國房地產業，甚至於許多外商金融銀行，早已借款並購入這些經過包裝後的不動產證劵，再推行於一般投資消費者，然而當景氣不佳而房市價格開始下跌時，勢必動搖到這些不動產證券的根基，後續情勢不斷惡化而失控，也開啟房市走向泡沫之際。
景氣衰退、房市下跌，對於多數的抵押證券投資者，也將失去房地產價值，即使再一次運用此房子去融資也變得困難重重，後續如果房價並沒有如期上漲，以及銀行金融利率再升高，將造成金融商品價值下滑，走向違約法拍的情況大幅增加。金融監管機構審核關卡鬆控失職，市場道德與系統風險被低估，次級貸款下的潛在性違約也就因此爆發，以美國的「雷曼兄弟破產」與「國際集團倒閉」為例，造成全球金融信貸緊縮，在影響層面不斷地擴大衝擊下，全球性的金融風暴因此而起。
當時的金融機構在政府貸款獎勵政策下，賦予借貸人輕鬆的頭款交易條件，儘管銀行房貸在短時間內急劇增加，然而市場景氣最終並未如願，造就違約與法拍激增下而危機四起。二○○七年高達一三○萬的房地產面臨法拍，比起二○○六年還增長七九％。次貸風暴主要是來自於那些本就信譽不佳的消費族群，雖然這類消費者的貸款利率，雖然可以高出二至三％，獲利也較好，但是所承擔的風險也順勢翻倍。
次貸風暴衝擊國家實體經濟 房屋呆帳法拍創高峰
當年房市低迷，對整體經濟造成風險，房貸危機衝擊影響全球股市，企業集團皆遭受損失而營運深受傷害。唯有依靠各國政府，推出新的經濟刺激方案來穩定市場信心，然而金融機構早已大量購入不動產抵押證劵，其金額也高達數千億美元，當房地產市場陷入困境，市場資金流通性受阻以及屋主的償付能力喪失，迫使「中央銀行」必須採取相關的救市政策，監管銀行的借貸條件必須明確，才能挽回市場對於商業票據的信心。充沛的市場資金運用以及國家經濟，兩者皆是不可分割，但當金融危機爆發時，各國中央銀行為維持國家金融體制穩定性，自然背負起承接解決財政危機的義務，並對相關單位進行紓困，以降低國家經濟可能受到的衝擊風險。
次貸風暴造成股票市場損失，房地產價值大幅萎縮，以及大量的法拍屋出現，更進一步影響到民生經濟。待民間消費力道萎縮後，國家實體經濟成長亦同樣受到影響。股票市場的總價值，在短短一年內，就從二十兆美元滑落至十二兆美元，蒙受高達八兆美元的鉅額損失，各國在美營運的外商銀行，其損失幅度也高達四十％左右。
二○○六年時，美國家庭所拖欠的房貸呆帳為九兆九千億美元，直到二○○八年時，更多的房貸貸款被拖欠，累積下來的呆帳高達十兆六千億美元。面對如此困境，無力還款的貸款人被迫走向法拍程序，從原本法拍金額一三○萬元的住房，後續增至二三○萬元價值的房產也無一倖免，法拍比率竟暴量八十％增幅。根據記錄顯示，從二○○七年八月到二○○八年間，最終違約而走向法拍者，總計高達有九三萬多戶住宅。
專欄作家 李振麟
學歷：美國德州 Dallas Baptist University 財務金融碩士、國際貿易碩士
經歷：合順永股份有限公司總經理、德國KME台灣代表、中華亞太關懷交流協會理事長、新北市外勤記者協會顧問
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