【社區法律生存指南】公寓大廈公設損壞的建商責任

社區法律專家王智恩律師對於住在公寓、大樓的住客，最害怕的其中一件事莫過於是公共區域損壞時應該由誰出錢，往往召開住戶大會之後大家都不同意整修，可能因為太貴、認為壞的不嚴重等諸多原因，推給管理委員會卻也沒辦法處理，這種時候究竟要怎麼做才能維護住戶的權益？

案例：

A 大樓是近期由 B 建商剛新建好的大樓，在完工後由 B 建商與 A 大樓管理委員會檢驗移交時，A 大樓管理委員會發現大樓內的消防設施沒有正確安裝。A 大樓管理委員會是否可以要求 B 建商完成修繕後再移交？移交順利完成後，住戶卻發現 A 大樓的大廳牆壁有滲水的情形，B 建商卻表示不願修繕。A 大樓管理委員會與受其他區分所有權人選定之甲、乙、丙是否可以訴訟請求 B 建商賠償？

範圍：

現代越來越少完全獨立的透天存在，除了公寓、大樓以外，實際上許多透天也都是以社區的形式建設。公寓大廈管理條例第 3 條第 1 款規定：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」同條例第 53 條規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」也就是說，實際上可以使用這個條例的不只是我們一般所知公寓大廈，如果是社區型的住宅也是可以準用的。定義完可以使用的對象之後，下一步要進入所謂的公設，基本上有看過房屋廣告的人應該都會聽過公設比，新聞中也會看到公設比越來越高的報導。而公設的定義為社區或集合式住宅大樓中，針對建物全體區分所有權人有共同使用的部分，通常可能包含大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等空間。若從公寓大廈管理條例來看的話，其實也就是第 3 條第 4 款所稱的共用部分。有了上述這些定義，我們就可以更好進入本次的主題，也就是公設損壞的時候要如何請建商負責修繕：首先必須知道，如果建商願意自行修繕，那自然是再好不過的事了，然而現實往往沒辦法那麼順利，通常更可能遇到的情形是建商再三拖延或是推卸責任，而許多住戶也只能自認倒楣，等到嚴重損壞才招開區分所有權人會議討倫如何出錢，但其實建商是有可能需要負責任的。

行政部分

首先，比起求償，很多人可能會更先想到建商蓋好的房子有一堆瑕疵不會被開罰嗎？答案是，有可能會公寓大廈管理條例第 57 條第 1 項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」同條第 2 項規定：「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」同條例第 49 條第 1 項規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：… 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」依照前面這些規定，可以知道起造人 (通常是建商) 應該要協助管理委員會或管理負責人對於水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，並確定功能沒問題才可以移交，而有問題時管理委員會或管理負責人也可以請主管機關要求建商修復改善，若建商還是不改善，主管機關也可以對建商開罰。需要特別注意這個部分可以主張的人是管理委員會或管理負責人，並且是在移交之前，並且需要注意，主管機關可以要求建商改善並可處罰，但管理委員會或管理負責人並不是可以使用這條向建商求償的。此外還需要注意項目只包含水電、機械設施、消防設施及各類管線，若是這些以外的項目也就不能適用這些規定了。在主管機關不能要求建商改善的情形下，主管機關也難以幫忙協調此事，不過若是希望在起訴前能有協商之空間，仍然可以尋求消保會、區公所或其他消費者保護團體幫忙安排調解。另外若是認為有造成消費者危險或廣告不實的情形也可能依照消費者保護法向建商請求。

民事訴訟部分

經過以上步驟還是沒辦法請建商修繕時，那可能就要考慮以訴訟的方式維護自己的權益了。第一步從契約確認在與建商買賣房屋時，應會存在買賣契約，契約上並會規定如建商應負責的項目或是保固責任等，若是今天損壞或是瑕疵的公共區域屬於建商應負責或是保固範圍內，在訴訟時就能提出有利的證據，也就比較有機會得到想要的結果。第二步確認用以請求的法律基礎通常，關於這樣的案件，用以請求建商賠償或是修繕的法條，會是所謂的瑕疵擔保與不完全給付。瑕疵擔保主要依據民法第 354 條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」同法第 359 條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」同法第 360 條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」使用瑕疵擔保向建商請求最大的優點在於，瑕疵擔保並非以建商導致損壞或瑕疵為原則，只要交付之前有滅失、減少價值、通常效用滅失或減少、欠缺契約預定的效用或保證之品質就可以向建商請求。需要特別注意的關於時間的規定，依照民法第 365 條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」也就是說瑕疵擔保應該要在交付之後的 5 年內通知建商，並且在 6 個月內行使，若是超過這個時間就沒辦法直接使用瑕疵擔保的規定了，而所謂的行使一般也就是透過訴訟的方式。不過例外在請求減少價金的時候，實務上認為這實際上是主張減少價金，也就是不需要建商同意，只要向建商明確表達要減少價金 (最好是用存證信函)，那之後可以行使減少價金的權利就會在 15 年內繼續存在，不過通常為了避免被認為是對於瑕疵可以接受，還是應該盡快。然而，今天若是在交付後 5 年內沒有主張過，也就不能以瑕疵擔保請求了。這時候就可能只能透過不完全給付請求。不完全給付依照民法第 227 條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」而所謂的不完全給付，又可以分成瑕疵給付與加害給付兩種類型。瑕疵給付也就是對於給付本身有瑕疵，例如不能或是遲延。加害給付則是因給付有瑕疵且因為瑕疵導致其他損害產生。不完全給付，從法條上可以看到，相較於瑕疵擔保，不完全給付需要可歸責建商，也就是說如果不是因為建商的錯導致公共空間有損害或瑕疵，就沒辦法用不完全給付向建商請求。而關於不完全給付可以請求的時效，因法條無特別規定，故實務上皆認為其時效為 15 年。然而需要注意，實務上對於物之瑕疵擔保與不完全給付是否互相影響意見並未統一，所以最好還是在交屋時就要清楚檢查，若是交屋時就有問題存在應該要盡速向建商反映，以免被認為是已經接受損壞或瑕疵的狀態。從上面介紹的物之瑕疵擔保與不完全給付，我們會發現可以使用的對象是買受人還有債權人，這也就表示房屋的區分所有權人才是可以向建商請求的人。實務上也多次表示，雖然是屬於公共空間發生的損壞與瑕疵，然而公共空間是屬於區分所有權人按比例持有，管理委員會並不是公寓大廈的所有人，所以並不能使用專屬區分所有權人的請求權。也就是說若是要以訴訟的方式請求，原告必須要是區分所有權人。前面還有提到公共空間是屬於區分所有權人按比例持有，依照公寓大廈管例條例第 3 條第 2 款：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」而既然區分所有權人對於公共空間是按應有部分有所有權，在向建商求償時，如果總共 10 戶但只有 3 戶的所有權人起訴，最終可能就會導致只能拿到 3/10 的賠償。所以實務上一種方式就是全部的區分所有權人都一起當原告、另一種較為便利的方式則是選定其中一人或數人為全體起訴。但一定要注意，受選定人也要是區分所有權人，管理委員會並不會在本案有受選定的情形產生。

案例說明

在案例第一部分，在檢驗時 A 大樓管理委員會就發現消防設施沒有確實安裝，此時 A 大樓管理委員會應可依照公寓大廈管理條例第 57 條規定，報請主管機關協助處理，而主管機關並可要求 B 建商改善與對 B 建商開罰。不過 A 大樓管理委員會並沒辦法以這個規定向 B 建商求償。在案例第二部分，在移交之後大廳牆壁發生滲水的情況，此時 A 大樓管理委員會因為不是 A 大樓的區分所有權人，所以就算作為原告也沒辦法依照物之瑕疵擔保與不完全給付向 B 建商求償。不過若是受選定的甲乙丙三人則可以物之瑕疵擔保與不完全給付向 B 建商求償，而求償會依照選定人以比例計算多寡。

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