文／朱福山、林喬慧、陳昱均
十月下旬的平日午後，走在台中台灣大道四段上，一路漫步至安和路與福科路間，這裡過去是中科推案重點區域，街邊總是掛滿指標大案廣告看板。現在，區域內接待中心卻門可羅雀，空蕩蕩幾乎沒有客戶上門。來到台灣大道上，某建案近千坪豪華接待中心，記者在現場待了三小時，卻一組來人都沒有。
這和去年九月央行祭出第七波信用管制前，買房還得預約排隊的熱況完全是兩個世界，從業十多年的資深代銷老何透露，代銷業的慘況不只反映在現場來客，「一年前公司員工多達200人，因為業績太差，陸續已有50、60個人離開，辦公室主管也被調回現場賣房，沒辦法，為了生存，大家只能配合。」老何無奈地說。
冰河來襲 房市全面進入盤整期
台中的慘況絕不是個案，兩個數字可看出端倪。先是今年一到九月，六都買賣移轉棟數僅15萬棟出頭，較去年同期大減27.9％，創下8年來買氣最冷紀錄。再看到具有房市領頭羊地位的預售屋，最新八月份實價登錄揭露件數，全台僅2550筆，年減幅高達75％，是有紀錄以來最慘烈表現，對比去年每月平均大賣1.3萬件盛況，在在都宣告台灣房市全面進入冰河時期。
根據內政部資料統計，近年住宅使用執照戶數逐年攀升，從2021年的10萬戶左右，增加至2024年的近14萬戶，今年上半年又有近7萬戶的新成屋報到，總計近五年來，全台共有54.3萬戶的新成屋完工。另一方面，根據內政部統計，全台屋齡五年內新屋加上二手屋待售庫存量也逼近27萬戶的歷史高點。
對此，萬群地產董事長謝坤成巧妙以「堰塞湖」來形容當前房市困境。他認為，已完工的新成屋持續湧入市場，如水不斷注入湖中，但賣方因價格僵固出售困難、買方又受限貸影響，導致房屋銷售期大幅拉長，「自然一次大潰堤。」市場人士苦笑著對本刊說，「不管有得貸、沒得貸，都沒人敢買房了。」
不過，在房市冰河時期，市場也並非全面悲觀，《住展》觀察，除了在政府出手干預、史上最大交屋潮、買氣急凍三大利空因素下，房市仍然有剛性需求存在，有基本面支撐的區域，買氣雖然不能倖免於難，但價格支撐力道仍強大。
本刊委請永慶房產集團研究發展中心統計，首先，以七都「兩年內新成屋」作為觀察標的，原因是去年919後，新成屋因「剛完工、尚未經過多次轉手」，最能反映市場當下的真實價格與買氣；接著，針對信用管制前後11個月實價表現，進行價量分析。
根據統計後數據，《住展》盤點出七都28個房價抗跌行政區，這些行政區共同特點是，在交易量明顯縮水時，價格仍能撐住甚至上漲，顯示區域內賣方定價能力及剛性需求皆較強，同時也意味庫存風險上升且去化時間延長。
進一步放大至七都全區，《住展》邀請三位兼具市場實戰經驗與理論分析深度的專家──馨傳不動產智庫執行長何世昌、《好宅攻略》老編管清智，以及高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛共同解析。三方觀點交織，完整勾勒出七都房市的分化現象與未來走勢。
台北 撐價有餘，買氣轉冷
整體來說，台北的房市還是很穩，是七都中整體波動最小縣市，雖然成交量少了一半，但房價維持平盤小漲約2％。這代表買賣雙方都在觀望，誰也不急著出手。其中，中山、文山、北投等區房價仍撐得住，雖然交易時間拉長、議價空間變小，但成交量也維持一定水準。
黃：供給量有限、成本高，建商不敢貿然推案。市中心多為都更與危老合建，推案量稀少，因此沒有跌價空間。單價普遍破百萬元，總價動輒7000萬以上，買得起的仍是現金客，價格支撐力強，量縮不會過度。
管：台北土地稀缺、開發成本高，屋主與建商多惜售，口袋深、抗跌性強。即便升息循環持續，與國際相比仍屬低利環境，交易雖降但價格不易鬆動。個案若有調整，多屬個別現象。
何：預售市場漲幅相對有限，主因土地與營造成本高，全台最高，小基地危老案每坪成本約30、40萬元。建商本身多財務體質穩健、資金充裕，不急於降價，價格仍緩步上行。
新北 核心撐盤，外圍得讓利
新北的整體交易量下滑近五成，但平均房價仍約小漲4％。像板橋、中和、新莊、新店這些交通方便、生活圈成熟的行政區撐盤力強；外圍地區如淡水、鶯歌等區域，買氣就明顯轉弱，要賣得動，通常得降價、送車位或用付款條件吸引買方。整體看來，新北變成「核心熱、外圍冷」的兩極市場。
黃：捷運路網完工帶來利多，使房價漲跌差距明顯。生活機能與交通便利區仍具吸引力，捷運站點周邊價格不會跌，缺乏交通利基的外圍區域則出現修正。
管：中產階層占比高，需求與台北相似，重劃區多已開發至末期，供給銜接不足。新莊、頭前、江翠北等區域土地稀有，新推案量有限。淡海、鶯歌等新興重劃區供給多，價格盤整。整體呈現核心區穩、外圍區鬆的局面，供給結構成為關鍵。
何：受台北外溢效應減弱影響，核心區仍有剛性需求支撐，但蛋白外圍人口少、剛需有限，受衝擊較大。由於台北購屋族縮手，新北外圍首當其衝，價格修正速度也較快。
桃園 價撐量縮，結構兩極
桃園平均房價上漲，若以交易量大的區域來看，整體甚至上漲到約7％。中壢、桃園、龜山、八德等區成交量大、價格也撐得住。又以中壢最明顯，成交量雖少了近一半，但房價反而上漲了18％，是房價撐盤指數最高的區域。但也不排除是創高價新案推升平均價格，而非代表市場全面上漲。
黃：中壢與龜山受軌道經濟與產業外溢帶動，成為台北、新北外溢的首選區域。
管：受雙北外溢需求推動，房價由具購買力的客層主導。龜山A7與中壢青埔為交易主力區，成交八成以上來自雙北客，帶動價量續揚；相對地，地段與供給量落差大的一般區域則顯得保守，整體市場結構幾乎都由外來購屋族決定。
何：中壢與龜山吸納雙北移居族群，A7與青埔等重劃區受軌道與產業題材帶動，仍具成交支撐。雙北4字頭以下產品稀少，促使部分購屋族南移桃園。整體成交穩定，但區域價差擴大。
新竹 園區穩盤，市場觀望
新竹的成交量同樣銳減逾五成，平均房價則小漲約1％。這樣的結果主要來自竹北與科學園區周邊撐盤，不過因為交易區域少，幾筆高價或低價就會影響平均數，所以要再多看幾季資料，才能確定這是長期趨勢還是短期變化。整體來看，園區就業人口仍是新竹房價的強勁支撐。
黃：先前房價漲幅過快，瞬間從4字頭飆至8字頭，現階段屬於超漲修正期。
管：當地重劃區多已開發15年以上，供給有限、且價格高於新北。房價與科技業、股市聯動性高，近期交易量縮最為明顯。竹科人並非不買房，而是將資金轉往報酬率更高的投資標的。整體屬於短線盤整、長期仍有支撐。
何：建商推案轉趨保守，預售供給量明顯收縮。科技園區房價表現分歧，供給量少的區域價格仍有撐。屬短期修正、長期仍具支撐的市場。
台中 分化加劇，強弱分明
台中的成交量減少約五成，房價整體持平略跌約0.6％。但仔細看，市中心如西屯、西區的房價仍相當有撐，外圍地區就比較明顯鬆動，像霧峰、大雅、豐原等區不只成交量少、價格也下跌。房市分層明顯，買氣集中在有產業和生活機能的區域。
黃：新成屋量縮嚴重，不過因買賣雙方仍願意等，價格依然堅挺；預售市場變化較大，建商多選擇延後推案，新案價格也可能進入盤整。
管：腹地廣、結構多元，市中心與外圍分化加劇。蛋黃區因供給少、價格高，維持穩定；外圍供給過多，出現明顯賣壓。前兩年投資客比例偏高，不少竹北買盤南下推高房價，如今投資需求退潮，外圍區塊修正壓力較大。
何：整體價格暫未鬆動，但區域強弱差距明顯。海線因前期漲幅過大與賣壓集中，價格出現鬆動；市中心與捷運沿線仍具支撐。台積電效應尚未完全兌現，題材延後、買氣轉弱。若量縮情況持續，價格恐難長期維持高檔。
台南 價穩量縮，市場靜止
台南的成交量減少約四成半，價格維持平盤。雖然有些數據顯示房價和成交量大多方向一致，但樣本不多、波動較大，還需要持續觀察。成熟生活圈仍是穩定力量，像永康的成交量雖下降四成多，房價卻略漲。整體來看，台南房市靠核心生活圈穩住市場情緒，變化並不劇烈。
黃：市場上仍有相對低價選擇，但總量有限。雖有修正壓力，但因屋主不放價與稅制較寬鬆，買賣雙方皆觀望，價格修正難以落實。
管：整體交易量少、價格波動幅度有限。預售案減少，新案讓利幅度擴大，但舊案仍在撐盤。市場由少數指標案決定均價。土地供給相對充裕，理應修正，但因買盤分散、成交有限，調整緩慢。
何：推案量收縮速度為六都最快，建商縮手有助緩解賣壓。台南屬科技業題材區域，前期漲幅明顯，如同股市強勢股，短線盤整後仍具反彈力道。市場暫時休息，長期基本面仍佳。
高雄 內穩外修，買氣分岐
高雄的成交量減少約四成二，房價微漲約0.6％。市中心如三民、鼓山區仍穩定，但外圍區如仁武、左營成交量減少、價格也下滑，市場出現不同方向。各區差距擴大，已經出現「市中心撐住、外圈轉冷」的現象。
黃：高雄本身幅員廣，近年推案集中於北高雄，成交量下修幅度不小。雖外來人口與產業尚未進駐，但公共工程進度已明顯可見。建商過去取得成本低，無降價壓力，多選擇暫緩銷售。
管：結構與台中相似，市中心供給不足但議題支撐強，外圍區供給多、投機性高。台積電進駐楠梓後，左營等區價格仍穩；大橋重劃區等投資比重高的地段壓力較大。整體呈現蛋黃穩、蛋白鬆的兩極化格局。
何：成屋市場修正幅度明顯，跌勢高於台南，與前期投資性買盤偏重有關。部分多屋族因交屋資金壓力出脫持分，導致價格下滑；預售市場尚有支撐，但價差擴大。跌幅集中於炒作題材區，核心蛋黃區仍相對穩定。
核心區撐盤 外圍率先修正
從三位專家觀點來看，目前房市進入價穩量縮的調整期。黃舒衛指出，都市核心區仍具撐盤力，外圍區域才會出現價格修正，「有現金的人還是會買，所以沒有跌價空間，只是大家都在等。」他提醒，在資金流動性下滑、政策未鬆綁的情況下，若市場動能持續偏弱，明年價格修正幅度將更為明確。
「雪已經融了，融雪當下都是最冷的時候，過了春天就要到來。」管清智以「融雪比喻」詮釋現況——市場最冷的時候已過，春天正緩步到來。他認為，政策態度轉向、景氣走強、股市創高，已讓房市出現回溫訊號，第三季交易量逐步打底，雖未明確透露春天何時到來，但「供給量稀少的區域會率先回升，供給多的地方則需更長時間消化。」
至於何世昌，則從買方角度提出「危機入市」思維。他強調，此波房價修正符合過去歷來循環特徵，蛋黃區因剛需穩定、跌幅有限；蛋白區則因投資與外溢買盤退場，修正速度較快。整體市場仍處盤整期，若成交量長期低迷，下修風險將升高。
「每一波修正都是進場的機會，真正想買，就得要反人性操作、危機入市。」何世昌強調，看房經驗最好就是要在當前這樣的修正期去累積，「因為這時候去談價，才會最有空間。」
冰河融化中 自住迎最佳買點
整體而言，市場正處於量縮盤整期。成交量驟減、價格僵持，買方觀望、賣方不讓，市場陷入一場漫長的冰河修正期。觀察全台七都，價格仍撐住的，多半具備產業支撐、交通動能與商圈成熟度；外圍重劃區則受限於供給過多與投資退潮，成了修正主戰場。
冰河期的特徵，是時間長久、變動緩慢。市場仍在去化過程中，短期不易回溫，但也不至全面下探，或許正如管清智所言，冰河正在融化，但要融多久？春天幾時到來？恐怕沒人說得準。唯一可喜可賀的是，對於真正有自住需求的民眾來說，專家一致認為，「現在，就是最好的買點。」
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