冰河期房市調查2／台北穩、新北裂、桃園狂漲、新竹盤整：北台房市真實版圖曝光

文／林喬慧、陳昱均

台北撐價有餘，買氣轉冷

整體來說，台北的房市還是很穩，是七都中整體波動最小縣市，雖然成交量少了一半，但房價維持平盤小漲約2％。這代表買賣雙方都在觀望，誰也不急著出手。其中，中山、文山、北投等區房價仍撐得住，雖然交易時間拉長、議價空間變小，但成交量也維持一定水準。

黃舒衛：供給量有限、成本高，建商不敢貿然推案。市中心多為都更與危老合建，推案量稀少，因此沒有跌價空間。單價普遍破百萬元，總價動輒7000萬以上，買得起的仍是現金客，價格支撐力強，量縮不會過度。

管清智：台北土地稀缺、開發成本高，屋主與建商多惜售，口袋深、抗跌性強。即便升息循環持續，與國際相比仍屬低利環境，交易雖降但價格不易鬆動。個案若有調整，多屬個別現象。

何世昌：預售市場漲幅相對有限，主因土地與營造成本高，全台最高，小基地危老案每坪成本約30、40萬元。建商本身多財務體質穩健、資金充裕，不急於降價，價格仍緩步上行。

新北的整體交易量下滑近五成，但平均房價仍約小漲4％。像板橋、中和、新莊、新店這些交通方便、生活圈成熟的行政區撐盤力強；外圍地區如淡水、鶯歌等區域，買氣就明顯轉弱，要賣得動，通常得降價、送車位或用付款條件吸引買方。整體看來，新北變成「核心熱、外圍冷」的兩極市場。

黃：捷運路網完工帶來利多，使房價漲跌差距明顯。生活機能與交通便利區仍具吸引力，捷運站點周邊價格不會跌，缺乏交通利基的外圍區域則出現修正。

管：中產階層占比高，需求與台北相似，重劃區多已開發至末期，供給銜接不足。新莊、頭前、江翠北等區域土地稀有，新推案量有限。淡海、鶯歌等新興重劃區供給多，價格盤整。整體呈現核心區穩、外圍區鬆的局面，供給結構成為關鍵。

何：受台北外溢效應減弱影響，核心區仍有剛性需求支撐，但蛋白外圍人口少、剛需有限，受衝擊較大。由於台北購屋族縮手，新北外圍首當其衝，價格修正速度也較快。

桃園平均房價上漲，若以交易量大的區域來看，整體甚至上漲到約7％。中壢、桃園、龜山、八德等區成交量大、價格也撐得住。又以中壢最明顯，成交量雖少了近一半，但房價反而上漲了18％，是房價撐盤指數最高的區域。但也不排除是創高價新案推升平均價格，而非代表市場全面上漲。

黃：中壢與龜山受軌道經濟與產業外溢帶動，成為台北、新北外溢的首選區域。

管：受雙北外溢需求推動，房價由具購買力的客層主導。龜山A7與中壢青埔為交易主力區，成交八成以上來自雙北客，帶動價量續揚；相對地，地段與供給量落差大的一般區域則顯得保守，整體市場結構幾乎都由外來購屋族決定。

何：中壢與龜山吸納雙北移居族群，A7與青埔等重劃區受軌道與產業題材帶動，仍具成交支撐。雙北4字頭以下產品稀少，促使部分購屋族南移桃園。整體成交穩定，但區域價差擴大。

新竹的成交量同樣銳減逾五成，平均房價則小漲約1％。這樣的結果主要來自竹北與科學園區周邊撐盤，不過因為交易區域少，幾筆高價或低價就會影響平均數，所以要再多看幾季資料，才能確定這是長期趨勢還是短期變化。整體來看，園區就業人口仍是新竹房價的強勁支撐。

黃：先前房價漲幅過快，瞬間從4字頭飆至8字頭，現階段屬於超漲修正期。

管：當地重劃區多已開發15年以上，供給有限、且價格高於新北。房價與科技業、股市聯動性高，近期交易量縮最為明顯。竹科人並非不買房，而是將資金轉往報酬率更高的投資標的。整體屬於短線盤整、長期仍有支撐。

何：建商推案轉趨保守，預售供給量明顯收縮。科技園區房價表現分歧，供給量少的區域價格仍有撐。屬短期修正、長期仍具支撐的市場。