文／謝曉菁
北北桃交通路網日益密集，通勤生活圈逐漸成形，在雙北市高房價壓力下，不少購屋族將買房範圍向桃園及新北外圍移動。而人口數變化是觀察區域房市發展的重要指標之一，為此，永慶房產集團盤點近一年北北桃各行政區人口變化，發現人口增幅前五大行政區中，桃園就包辦3席。其中，大園區人口年增2.9%居冠，新北淡水、林口也擠進前五。
從人口增幅來看，桃園市大園區、觀音區及龜山區躋身前五；其中，大園以2.9%的年增幅拿下第一。對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，大園受惠桃園航空城發展，加上國2甲線通車及機場捷運A15、A16站周邊開發，聯外交通條件持續改善；另一方面，客運園區房價相對親民，又能承接青埔商圈外溢需求，在產業、交通及住宅供給等條件帶動下，吸引就業及居住人口移入。
| 縣市 | 行政區 | 115年8月 人口數 | 114年8月 人口數 | 人口數 年增幅 | 平均總價 （萬元） |
|---|---|---|---|---|---|
| 桃園市 | 大園區 | 91,519 | 88,953 | +2.9% | 1,341 |
| 新北市 | 淡水區 | 209,973 | 206,364 | +1.7% | 1,209 |
| 桃園市 | 觀音區 | 78,242 | 76,931 | +1.7% | 763 |
| 桃園市 | 龜山區 | 189,868 | 187,355 | +1.3% | 1,178 |
| 新北市 | 林口區 | 139,392 | 138,015 | +1.0% | 2,142 |
2. 建物型態：公寓、住宅大樓、華廈、透天厝。
3. 主要用途：住宅用、住商用、其他登記事項。
4. 排除屋齡2年內、一樓及親友交易之成交資料。
2. 人口數截至2025年和2026年8月最新資料。
觀音則憑藉低總價形成另一種吸引力。根據統計顯示，當地近一年住宅平均總價約763萬元，在北北桃房價普遍走高的情況下，對預算有限的首購族及小家庭而言，購屋門檻相對較低。陳金萍指出，隨著桃園都市發展向外延伸，加上觀音擁有產業園區提供就業機會，新屋供給也相對充裕，成為人口移入的重要條件。
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龜山的優勢則在於緊鄰雙北，不僅有機場捷運及國道交通，區內還有華亞科技園區等產業聚落。陳金萍榜示，對仍需往返雙北工作、又希望降低購屋總價的族群來說，龜山能兼顧通勤、生活機能與住宅選擇，持續承接雙北外溢需求，吸引年輕家庭及就業人口進駐。
新北方面，淡水近一年人口增加3,609人、年增1.7%，人口增幅排名第二。陳金萍分析，淡水雖距離台北市中心較遠，但房價相對親民，部分住宅總價甚至低於桃園部分區域，對青年首購及小資族具有吸引力。近年隨淡海新市鎮持續開發，加上淡海輕軌及相關公共建設逐步到位，交通及生活機能改善，也帶動居住人口增加。
另一個進入前五名的新北行政區則是林口，近一年增加1377人、年增約1%。不過，林口近一年住宅平均總價已突破2000萬元，人口仍維持正成長，與淡水、觀音靠相對低房價吸引人口的情況有所不同。
陳金萍指出，林口新市鎮歷經多年開發，隨機場捷運A9站、大型商場及商業機能逐漸成熟，加上國道一號聯外交通，生活圈已相對完整；另一方面，AI智慧園區、科技產業及大型建設陸續進駐，也提供就業人口移入的條件。
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